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万科总裁郁亮:未来房价可能会降

2018-06-13 22:04:08

万科总裁郁亮 资料图

1月4日晚22时,中国证券网刊登了上海证券报对万科集团总裁郁亮的专访。

这是这名万科高管在不到一个月时间内接受的第二次专访。此前2016年12月12日,人民日报罕见刊登了对郁亮的专访文章。

上证的专访中,郁亮谈到了关于房企拿地、房价走势以及房地产行业的方向。郁亮称过去一年,一些开发企业对未来的预期过于乐观出现非理性拿地的行为,但在他看来未来房价下降的可能性是有的,在这一轮调控的背景下,前期房价上涨过快的城市,未来一年将面临价格回落的压力。郁亮认为,建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展根本途径。

虽然包括万科在内的多家房地产企业2016年销售额都超过了3000亿,但在郁亮看来,行业经过飞速发展后,增速开始下滑,市场已经进入住宅短缺和过剩共存的时代,而传统的商业过剩现象更加严重。

以下为全文:

站在2017年起点回望,刚刚过去的2016年对楼市而言是波澜壮阔的一年,是丰收的一年,也是风险累积的一年。在调控政策密集出炉之后,2017年房地产市场何去何从?房企将如何应对政策变化?近期上海证券报专访了万科总裁郁亮。在剖析了2016年房地产行业狂飙突进现象及原因之后,郁亮认为,一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题,如果任由这种局面发展下去是危险的。而建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展根本途径。

谈地王谈销售:长跑最忌步子乱

上证报:2016年可谓是一个“地王年”。您认为导致地王频出的主要原因是什么?企业的杠杆是不是用得过大?会不会数年后仍有地王难以解套?

郁亮:影响地价的因素很多,包括土地供应、货币环境、产业前景等。比如部分城市土地供应持续不足,企业手中土地资源持续减少,不拿地将面临无米下炊之忧。又如2015年以来住宅市场逐步回暖,导致部分开发企业对未来预期过于乐观,出现非理性拿地行为。此外,社会流动性较为充裕,可配置的优质资产又相对短缺,为部分较为激进的企业加杠杆拿地提供了可能。

2016年10月一些大中城市陆续出台了限购限贷等调控措施,效果很明显。未来一年内,全国商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房价上涨过快的城市,价格也可能回落。对于部分地价过高的项目来说,利润率可能会被进一步压缩。

万科近年来一直坚持审慎的投资策略,严格控制投资质量,根据市场环境和实际发展需要合理补充项目资源,土地储备一直保持在比较合理的水平,既能保证未来两三年的发展,又不会背上沉重包袱。

上证报:与地王频出相应的是2016年整个楼市销售极其火爆。包括万科在内的多家房企2016年销售额都超过了3000亿元,在这个销售量级上,您认为销售冠军或者龙头还有多大意义?如此销售大年恐怕难以在2017年持续下去。作为一家一直追求可持续发展的房企龙头,万科如何控制销售节奏?

郁亮:不管政策环境怎么变,也不管市场怎么变,万科为普通人盖好房子的定位没变,稳健经营的思路没变。公司始终坚持顺势而为,积极销售,保持良好的销售速度。

现金流也很重要。这两年我们反复提的一个理念是:坚持以现金流为基础的真实价值创造。以前总经理眼睛盯着销售额,现在不光要有签约销售,更要确保回款率。

排名是公司经营的结果,而不应是公司经营的目标。经营公司就像跑一场没有终点的马拉松,关键不在于短时间内的冲刺。企业之间的竞争到最后比的不是体重,而是肌肉、肺活量、耐力这些健康指标。在万科32年的历史上,也有过很多起伏,我们坚持按照适合自己的节奏来,长跑最忌步子乱,风物长宜放眼量。

谈目标谈房价:任由这种局面发展下去很危险

上证报:之前万科有几个对标企业,从索尼到新鸿基再到美国的帕尔迪,现在万科已经超越这些公司了,还有新的对标公司否?万科的未来定位或者终极目标是什么?

郁亮:实体经济是中国经济社会最坚实的基础,万科一直提倡向中国制造业学习,以华为公司为代表的一批优秀中国企业所体现出的实业精神,是这个时代最宝贵的财富。

华为核心价值观是三句话:以客户为中心,以奋斗者为本,长期坚持艰苦奋斗。这也是我们要学习和坚持的理念。华为的成功经验告诉我们,尽管技术很重要,资本很重要,但最关键的还是人,以及把人高效组织起来的机制。

万亿大万科是我们未来十年的战略目标,为实现这个目标始终坚持两条主线,一是适应城市发展变化的需求,从单一住宅开发商转为城市配套服务商,城市需要什么就做什么,比如商业、物流、产业办公等;二是适应客户不断变化的需求,拓展养老、度假和教育等业务。

上证报:地价飙升亦刺激了房价水涨船高,高房价已经产生诸多负面影响,经过大涨之后,2017年房价会不会回调?

郁亮:未来房价会不会下降?这个可能性是有的,在这一轮调控的背景下,前期房价上涨过快的城市,未来一年将面临价格回落的压力。但另一方面,我并不认为会有“崩盘”的风险。杠杆过高是房地产市场产生泡沫的根源。目前,各国按揭贷款最低首付大多在20%以下,还有零首付的,而我国的首付比例始终较高,且居民储蓄率一直处于高位,偿本付息能力强,杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了,政府调控手段也很有效很及时,房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。

当然,一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题,如果任由这种局面发展下去是危险的。所以这一次调控很有必要,也非常及时。

谈合作谈机制:金融和产业并不是天然对立的

上证报:有评论认为,中国房地产已经步入后开发时代,金融资本对房地产市场的“入侵”或搅局是个非常重要的标志。您怎么定义2016年以后的中国房地产市场特质?2017年这个行业需要密切关注哪些变化或者指标?金融资本与产业资本能否通过良性博弈走向双赢?其边界在哪里?

郁亮:我认为叫什么时代并不重要,不管是白银时代,还是后开发时代,一个很明显的趋势是,行业经过飞速发展后,增速开始下滑,市场已经进入住宅短缺和过剩共存的时代,而传统的商业过剩现象更加严重;另一方面,城镇化进程还远远没有结束,随着城市的发展,我们看到更多新的业态开始兴起,比如物流、养老、教育、度假、产业,这些业态的发展往往需要长期金融资本的支持,从这个意义上说,金融资本在促成行业转型中确实会起到关键性的作用。反过来看,这些业态未来有可能为金融资本提供长期稳定的收益。所以,金融和产业并不是天然对立的,合作共赢、互惠互利才是常态。

上证报:2016年年底中央提到要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。您认为应该如何建立长效机制,可以从哪个环节破局?

郁亮:建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展根本途径。长效机制关键应包括以下四点:一是提高土地利用效率,建立土地多元化供应制度。二是借助轨道交通加快卫星城、城市群的建设。三是发展租赁市场,为新市民提供更多可承受的住房。四是培育新型房地产和不动产服务行业,开发新的投资增长点。

城镇住房发展首先要解决居民的住房问题,近年来国家在发展租赁市场方面已经推出了一系列政策,明确了发展方向,国务院已经出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,2016年出台的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》中,也高度强调了租赁在解决城镇居民住房问题当中的重要意义。未来如果相关的政策实施细则能够尽快落地,住房租赁市场将有望迎来快速发展。

上证报:您说的“建立土地多元化供应制度”若能落实将非常有利于房地产行业健康可持续发展。但似乎难度很大。

郁亮:难度肯定会有,即使在一个公司内推动制度变化都会遇到阻力,更不用说土地供应这种牵一发而动全身的制度,需要协调方方面面的关系。但最重要的是这种变化能不能给社会带来好处,决策者能不能下定决心去推动,在这一点上,我持乐观的态度。

我们注意到,国土部2016年11月23日出台的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》中,已经提出了“鼓励原国有土地使用权人自主或联合改造开发”,在制度上已经有所突破,这是一个积极的信号。

上证报:确实如您所言,中央方面已经释放积极信号,尤其是中央经济工作会议以“房子是用来住的,不是用来炒的”一语定调房地产市场,这似乎很契合万科发展理念?

郁亮:对于中央提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”,我非常支持。万科一直坚持为普通人盖好房子,盖有人用的房子。我们不做地王、不囤地、不捂盘,而是追求做好房子、好服务、好邻居。作为城市配套服务商,我们要跟着城市发展变化走、跟着客户变化走。转自:上海证券报,如有侵权,请联系删除


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万科总裁郁亮:房价暴涨暴落,对所有人都是伤害

“作为吃这碗饭的人,我们希望是‘常吃常有’,而不是‘暴饮暴食’,今天‘鱼翅捞饭’、明天‘喝西北风’。如果房价暴涨暴落,对所有人都是伤害,对我们也不例外。



郁亮:只有地价房价比回到正常的区间,房地产业才有更加可持续的未来。



2016年,中国的房地产市场可谓经历了“冰火两重天”:一边,不少中小城市大量商品房卖不出去,地方企业合力采取补贴、促销等手段去库存;另一边,一些大中城市销售渐热,房价在不经意间过快上涨,10月份前后的限购限贷等调控措施又让市场快速降温,和着季节更替一夜入秋。


楼市为何突然坐上“过山车”?该如何看待本轮楼市调控?让房地产业行稳致远,未来应当如何作为?近日,本报记者独家专访万科总裁郁亮,请这位中国房地产龙头企业的领航者盘点他眼中的楼市2016。


“面粉不能贵过面包”,“崩盘”风险并不存在


楼市调控政策有必要、很及时


“年初的市场氛围远不像6月份之后。当时,我们还专门设立了去库存奖项,想尽办法促销。”回顾今年楼市的变化,郁亮直言“没有预料到”。


楼市突然坐上“过山车”,背后原因何在?


“今年这一轮房价过快上涨的一个重要特征就是金融化,在一些城市,金融杠杆确实出了些问题。”郁亮具体分析道,一方面,社会上货币总量扩大、买房杠杆过高,使得很多没有足够购买力的人也去抢购房子,助长了市场恐慌情绪,一些地方出现的“首付贷”更是将调节买房需求的重要工具——首付比例给“废掉了”;另一方面,买地能用杠杆,也使得一些愿意冒险的开发商高价竞拍、推高了地价,从而推高了房价,“一般来说,地价房价比在1/3左右比较合理,但有些地方却超过了60%,‘面粉贵过面包’。我们也是进退维谷,买地有巨大风险,不买就会被挤出市场。”


针对房价过快上涨的问题,一些大中城市于10月份前后出台了限购限贷等调控措施。调控在10月当月便见到成效:据国家统计局初步测算,10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%,分别比9月份回落2.8和1.0个百分点。70个大中城市中,一线城市和二线城市房地产市场明显降温。


“这一次调控很有必要,也非常及时。”郁亮评价道,目前行业整体仍处于去库存阶段,但问题在于20多个主要城市的过快上涨很可能蔓延到别的城市,“在这个关头‘踩刹车’非常有必要,否则一旦持续下去,可能会给宏观经济和行业发展带来不小的麻烦。”郁亮认为,从短期来看,调控立竿见影地把房价与地价拉回了理性的轨道,“只有地价房价比回到正常的区间,房地产业才有更加可持续的未来。”


有人认为,限购限贷会抑制住合理的自住型需求、改善型需求,造成“误伤”。郁亮认为,“两害相权取其轻,‘刹车’过程中难免有些‘误伤’,但不这么做,会有更大的风险出现。”


今后几年,楼市走势会怎样,部分城市会否面临“崩盘”风险?


“未来一年内,全国商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房价上涨过快的城市,价格也可能回落。”在郁亮看来,“崩盘”的风险在我国并不存在,“杠杆过高是房地产市场泡沫破裂的根源。目前,各国按揭贷款最低首付大多在20%以下,还有零首付的,而我国的首付比例始终较高,且居民储蓄率一直处于高位,偿本付息能力强,杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了,政府调控手段也很有效很及时,房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。”

同时,随着人口集聚形势的变化,不同城市间的楼市分化也将加剧。此轮房价上涨,除了北上广深之外,“领涨者”中还出现了合肥、郑州、武汉等一些高铁通达的省会城市,“这些城市以前还算价格洼地,随着前去就业的年轻人越来越多,房价也都起来了。相反,在长春、沈阳、大连、唐山等城市,万科去库存的压力还比较大。在一些四、五线城市,库存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是没钱买,而是没人买。”


不能今天“鱼翅捞饭”、明天“喝西北风”


房地产行业需要健康稳定发展


有人简单地认为,对于房地产企业而言,房价涨得越快越高,日子就越好过。他们的真实想法是这样吗?


“作为吃这碗饭的人,我们希望是‘常吃常有’,而不是‘暴饮暴食’,今天‘鱼翅捞饭’、明天‘喝西北风’。如果房价暴涨暴落,对所有人都是伤害,对我们也不例外。”郁亮坦言,实现健康稳定的发展,是房地产企业与老百姓共同的目标。


那么,“健康稳定发展”包括哪些方面,应该如何界定呢?郁亮描绘了三个标准:

第一个,是行业必须回归到为普通老百姓解决住房问题上来。一个城市要发展产业,需要相对合适的房价,否则留不住人;老百姓要有获得感、幸福感,也需要住有所居,“人人头上有片瓦”。


第二个标准,行业一定要为国家经济的稳定发展做积极贡献。“房地产业每年有10万亿元左右的销售额,相关的上下游产业链很长,牵扯面很广。”郁亮表示,目前房地产一年的增加值占GDP的比重已经超过了6%。“我国经济正处于三期叠加、转型升级的关键阶段,需要保持房地产市场平稳发展、避免大起大落。”

第三个标准,就是不要因为房地产行业的暴涨形成资产泡沫,从而给国家造成金融风险。


价格是市场的风向标,房价也体现着房地产市场的健康水平。那房价如何变化才是最理想的呢?


“在中国,有房的人还是大多数。住房是家庭一生最大的消费,也蕴藏着一个家庭最大的财富。如果房价下跌,大多数人并不会得益。当然,房价过快上涨也会带来不少问题。”郁亮觉得,如果一座城市的房价能随着居民收入的增加实现温和上涨,增速又比居民收入的增速略低,应该是最理想的选择。


“刹车”不能踩太久,光调控需求还不够


要建立长效机制,让普通人住上好房子


“‘刹车’不能踩太久,光靠需求侧调控也远远不够。”在郁亮看来,房地产业要实现长期健康发展,关键在于利用踩“刹车”后的宝贵时机,建立长效机制、增加有效供给。对此,郁亮给出了具体建议:


——建立土地多元化供应制度,增加土地供给。


“现在大中城市盖楼,最大问题是土地供应量不足。表面上看,这些城市能用于开发建设的土地确实很少了,但往深里分析,也与土地供应制度有关。”郁亮认为,过去城市发展起步阶段,土地强制收储、政府“一个口子”供地的方式曾经发挥过重要作用,但在目前,存量土地渐成主流,征收拆迁成本大幅提高,“地拆不动,就供不出来”。他建议,我国可以探索建立土地市场多元化供应制度,允许让有土地一方根据规则跟买地的人谈、让市场主体自行谈判交易,从而提高存量土地流转效率、快速增加有效供给,“这也将从根本上缓解供需矛盾、遏制房价的过快上涨。”


——通过政策倾斜,提高居住用地比例。


“在东京、巴黎、伦敦等很多城市,工业用地占土地供应的比例仅为6%左右,国内城市却往往在百分之十几以上,由此也挤压了住宅用地比例。”郁亮告诉记者,像北京、上海、深圳,居住用地占城市建设用地面积的比重不足东京的一半,“厂房建得再多、GDP做得再大,企业员工买不到、买不起房子,也不利于城市的长远发展。因此,未来土地用途应该更多向住宅倾斜。”


——完善相关标准,提高土地使用效率。


“按今天的建筑技术水平来讲,容积率是可以提高的。在寸土寸金的城市里让楼往高空发展,完全能把土地节约出来。”郁亮坦言,目前的行业标准对容积率的要求还有些保守。此外,有些建筑业中的技术标准还是上世纪50年代延续下来的,与现实不相适应。比如,一些城市依然要求,冬至或大寒那天,屋内日照时间要超2个小时。“作出这个要求,是因为那时大多数老百姓家里没有暖气。

但现在取暖条件改善了,2小时日照也可以没有啊。”郁亮补充道,随着机械通风技术的成熟,也不一定非得要求明厨明卫,“要让更多普通人有便宜房子住,这些影响房间布局、推高建设成本的要求其实可以研究作出改变。”


郁亮还认为,在商品房市场外,应大力发展租赁市场,为新市民提供更多可承受的住房;借助轨道交通,加快建设既有产业功能又有居住功能、既宜居又宜业的卫星城和城市群,从而疏散核心城区人口,并为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机会。


房地产市场长期健康发展,既要靠市长,也得靠市场。房地产企业作为市场主体,应该如何作为呢?


“企业就干一条,就是提供城市里面需要的产品和服务,为普通人盖好房子,盖有人用的房子。”2016年,深耕房地产业28年的万科首次跻身世界500强。在郁亮看来,今后行业集中度会越来越高,龙头企业的责任也会越来越大,“我们一直不做地王、不囤地、不捂盘,而是追求做好房子、好服务、好邻居。作为城市配套服务商,我们要跟着城市发展变化走、跟着客户变化走。”


如何跟着变化走?郁亮举例说,当前,年轻一代消费观念转变、互联网技术应用、人口老龄化等趋势催生了大量新型房地产服务需求,养老、物流、教育、度假、创业等新兴领域刚刚起步,“我们要围绕这些变化做出改变。比如,在北上广深等城市发展青年公寓,把闲置的、低用途的住宅改造成适合年轻人居住的空间;又如,在社区里建设养老院等等。”转自:人民日报,如有侵权,请联系删除

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